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Seit dem 01.12.2021 gilt die neue Heizkostenverordnung in Deutschland. Die Änderung war notwendig geworden, da auf europäischer Ebene bereits im Dezember 2018 die EED (Energie-Effizienz-Direktive) geändert wurde. Diese musste in nationales Recht umgesetzt werden.

Die Überarbeitung der Verordnung bringt eine Reihe von Änderungen mit sich, die tiefgreifenden Einfluss auf den Bereich der Gerätetechnik, der Abrechnung und der Informationspflichten des Eigentümers haben. Die wichtigsten Änderungen im Einzelnen:

§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung 

Neu ist die Ausstattungspflicht mit fernablesbaren Messgeräten seit 01.12.2021 bzw. die Umrüstung im Bestand bis Ende 2026, sofern dies nicht mit unbilligen Härten verbunden ist.

Bis Ende August 2025 evaluiert die Bundesregierung die Auswirkungen und den Nutzen der fernauslesbaren Ausstattung auf die Mieter.

§ 6a Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen; Informationen in der Abrechnung

Der neu geschaffene Paragraph beinhaltet zwei neue wesentliche Punkte:

1. Für fernablesbare Liegenschaften wird eine monatliche Verbrauchsinformation neu eingeführt.
2. Bei den jährlichen Abrechnungen werden zusätzliche Angaben gefordert:
   • Informationen zum Energieträger und den damit verbunden Treibhausgasemissionen
   • Kontaktdaten, wo Informationen zur Energieeffizienzverbesserung, Vergleichsprofile, ... erhältlich sind
   • Verbrauchsvergleiche mit einem normierten Durchschnittsnutzer
   • witterungsbereinigter Vergleich des Verbrauchs mit dem vorhergehenden Zeitraum in grafischer Form

§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung

Wird keine fernablesbare Ausstattung nach den Vorgaben des § 5 verwendet, kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 3 % kürzen. Die Abrechnung kann um weitere 3 % gekürzt werden, wenn die Pflicht der monatlichen Verbrauchsinformation - bei fernablesbaren Anlagen - nach § 6a nicht erfüllt wird. 

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

§ 5 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Die Anforderungen und Pflichten, die in diesem Gesetz oder in den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Rechtsverordnungen aufgestellt werden, müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie für Gebäude gleicher Art und Nutzung und für Anlagen oder Einrichtungen wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen und Pflichten gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können.

Bei bestehenden Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen.

Das GEG ist die Ermächtigungsgrundlage für die Heizkostenverordnung. Das Einsparpotential einer verbrauchsabhängigen Abrechnung wurde in der stetigen Rechtsprechung mit 15 % angenommen. Bei einer monatlichen Verbrauchsinformation wird das Einsparpotential geringer eingeschätzt. Es gab in der Vergangenheit dazu verschiedene Studien, die von Einsparungen bis zu 10 % ausgehen.

Technische Lösungen für die Datenfernauslesung

Prinzipiell unterscheidet man kabelgebunde (MBUS) und Funklösungen. Für die Nachrüstung einer Fernablesung kommt in der Praxis fast ausschließlich Funk in Betracht, da der Aufwand, jede Mess-Stelle im Nachgang mit einem Kabelanschluss zu versehen, zu sehr hohen Kosten führt.  MBUS-Lösungen sind vornehmlich im gewerblichen Bereich anzutreffen und werden in der Regel bereits in der Entwurfsphase beim Neubau mit geplant.

Bei den Funklösungen gab es in der Vergangenheit keinen einheitlichen Standard, so dass ein Mischbetrieb von unterschiedlichen Funkzählern meist nicht möglich war. In der neuen Heizkostenverordnung wird eine Interoperabilität gefordert (vgl § 5 Abs. 5), dadurch ist das Problem zumindest teilweise behoben. Als Standardprotokolle haben sich wireless MBUS (wMBUS) und Open Metering System (OMS) etabliert. Nachteil dieser Lösungen gegenüber den herstellerspezifischen Systemen ist, dass nur ein sehr geringer Teil der Gerätedaten in den Standardprotokollen unterstützt wird. Informationen zu bestimmten Betriebszuständen, Zählerparametrierungen, detaillierte Fehlerhinweise etc. sind den Standarddatensätzen nicht zu entnehmen.

Für die Auslesung der Funkdaten gibt es zwei verschiedene Ansätze:

Walk by

Bei diesem System werden die Funkdaten mit einem mobilen Datensammler "im Vorbeigehen" (engl. walk by) erfasst. Der mobile Datensammler übernimmt die Kommunikation mit den Messgeräten und sendet die Daten per Bluetooth an einen PC, wo die Daten entschlüsselt bereitgestelllt werden. Vorteil dieser Variante ist, dass mit nur einem Datensammler viele Objekte ausgelesen werden können. Auch die Zählerdichte (Anzahl und Abstände der Zähler in einem Objekt) spielt eine untergeordnete Rolle. Nachteil der Variante ist - das betreffende Objekt muss immer noch aufgesucht werden. Die von der neuen Heizkostenverordnung geforderte monatliche Auslesung dürfte mit diesem System in der Regel aus wirtschaftlichen Gründen ausscheiden.

fixed net

Beim fixed net (fest installiertes Netzwerk, auch AMR genannt - automatic meter reading) werden fest installierte Gateways (Datensammler) installiert, welche die Daten einsammeln und per GPRS über verschiedene Protokolle an einen Empfänger (Server, email,...) weiterleiten. Dort müssen die Daten entschlüsselt werden, um eine Weiterverarbeitung zu ermöglichen.

Da die Gateways fest installiert sind und nur eine begrenzte Reichweite haben, ist ein wirtschaftlicher Betrieb nur in solchen Liegenschaften möglich, wo eine hohe Zählerdichte anzutreffen ist. In normalen Wohnhäusern ist dies meist gegeben - bei einer Einfamilienhaussiedlung mit zentraler Wärmeversorgung kann dies schon anders aussehen.

Die Messgeräte von allmess können sowohl per walk by und/oder über fixed net ausgelesen werden. 

Eine direkte Anbindung der Zähler in vorhandene WLAN-Netze ist mit den derzeit üblichen Datenprotokollen bei Messgeräten auf Grund der geringen Batteriekapazitäten und der langen Nutzungsdauer nicht möglich.

Lösungen für die Mieterinformation

Während die meisten Zählerhersteller funkende Zähler anbieten, sieht es bereits auf der Seite des Funkempfangs und der Weiterverarbeitung recht übersichtlich aus. Allmess bietet mit seinem Equascan-System Zähler als auch die benötige Hard- und Software für die Datenauslesung, aber ein Kundenportal für die Nutzerinformation gehört derzeit nicht zum Leistungsumfang.

Für den Eigentümer einzelner Liegenschaften stellt sich im Hinblick auf die Anforderungen der neuen Heizkostenverordnung  mit der monatlichen Verbrauchinformation die Frage "Was tun?". Derzeit bestehen nur folgende Lösungsmöglichkeiten:

• Übertragung der gesamten Abrechnung inklusive der benötigten Messtechnik an einen Messdienst

• Eigenständige Aufrüstung der Liegenschaft mit Funk beim nächsten turnusmäßigen Gerätetausch (spätestens bis zum 31.12.2026) und monatlich eigenständige Information der Mieter. Optional kann dazu z. B. ein Onlineportal gebucht werden, allerdings ist der Aufwand für die regelmäßige Datenpflege und die Mitteilungspflicht (siehe rechts Kasten "Mitzuteilen") nicht zu unterschätzen.

• Unter Berufung auf die Wirtschaftlichkeit (GEG § 5) Verzicht auf monatliche Verbrauchsinformtionen. Dies beinhaltet das Risiko eines eventuellen Kürzungsrechtes des Mieters, falls die Wirtschaftlichkeitsfrage im Streifall vom Gericht anders beantwortet wird. In kleineren Liegenschaften dürfte dieses Risiko jedoch sehr überschaubar sein.

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Nachrüstpflicht

Nicht fernablesbare Messgeräte, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung in Betrieb waren, müssen bis zum 31.12.2026 ausgewechselt werden. Für die neuen Geräte gilt dann

• fernablesbar
• Smart-Meter-Gateway-fähig
• interoperabel

Ist ein Austausch technisch unmöglich oder mit einem unangemessenen Aufwand verbunden oder führt in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte, entfällt die Pflicht.

Als Beispiel für eine unbillige Härte wegen unangemessenen Aufwands benennt der Gesetzgeber ein Gebäude, bei dem Materialien verbaut sind, die ein ordnungsgemäßes Funktionieren der verfügbaren Funktechnik verhindern würde. Auch kabelgebundene Lösungen können mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sein - z. B. Wänden und Böden mit viel Bewehrungsstahl.

Verbrauchsinformationen

beziehen sich nur auf die verbrauchten Mengen ohne  Kostenangaben. Die Angaben sollen in kWh erfolgen.

Abrechnungsinformationen

entsprechen Heizkostenabrechnungen auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs im Gebäude sowie der damit verbundenen Kosten. 

Für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30.11.2021 begonnen haben, sind ergänzende Informationen auf der Heizkostenabrechnung erforderlich.

Für den Vergleich in der Heizkostenabrechnung sollen anonymisierte Verbraucher aus den Gebäudeportfolios des Abrechners dienen. Diesem Vergleich sollen

• der verwendete Energieträger
• die eingesetzte Anlagentechnik
• die Gebäudegröße

zugrunde gelegt werden.

Selbst bei größeren Messdienstunternehmen dürfte es schwierig sein, diese Daten für alle Varianten in ausreichender Zahl für Vergleichszwecke zur Verfügung zu haben, von Selbstabrechnern einzelner Gebäude ganz zu schweigen.

Aktuell wurde deshalb beim DIN im deutschen Spiegelausschuss zu CEN/TC 171 "Heizkostenverteiler"  hierfür ein Normungsprojekt angestoßen. Bis über diesen Weg Daten bereitgestellt werden können, bleibt nur der Vergleich innerhalb der abzurechnenden Immobilie. Dies entspricht auch dem im UBA-Leitfaden "Verständliche monatliche Heizinformation" gewählten Weg. 

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Letztes update 01.10.2024